Опубликовано

Тренди ринку нерухомості-2017

Контрасти в квадраті: тренди глобального ринку нерухомості-2017

У чому українські реалії істотно відрізняються від загальносвітових і європейських.

2016 рік характеризувався переформатуванням фінансових ринків на глобальному рівні, активізацією боротьби з офшорами і заходів, спрямованих на підвищення чистоти капіталів. В українських реаліях до цих факторів додалася нестабільність банківської системи і валютної політики держави. В таких умовах правильний вибір об’єкта інвестування набуває все більшої актуальності. Однією з найбільш привабливих сфер для вкладення грошей була і залишається житлова нерухомість.

 

Співзасновник, керуючий партнер міжнародного агентства закордонної нерухомості Hayat Estate В’ячеслав Фоменко спеціально для Forbes проаналізував основні тренди, які будуть характерні для ринку житла в 2017 році. В процесі збору даних стало очевидним, що між закордонним і вітчизняним ринками існує більше протиріч, ніж подібності. 

Вартість квадратного метра

У більшості країн світу нерухомість росте в ціні. Цей факт підтверджують дані The Economist, який відстежує різні фактори цього ринку в 26 країнах світу. Безумовний лідер цінового зростання ─ Туреччина: в цілому по країні вартість житла за п’ять років зросла на 93%, а в Стамбулі ─ на 140%. Буквально за два роки в Туреччині можна заробити до 60% від суми початкових вкладень.

У 2017 році є всі підстави для збереження цього тренду, в тому числі й завдяки зростанню будівельного сектору Туреччини, який вже займає третє місце після Китаю і США. Країн, здатних безпрограшно конкурувати з Туреччиною за рівнем спекулятивного доходу на квадратний метр, на сьогодні немає. Блискуча Порта вже зайняла третє місце серед країн Європи з іноземних інвестицій в нерухомість.

Хорошу динаміку цін показує Іспанія, зокрема ─ Мадрид і Барселона. Невелике зростання ─ в Чехії та Ірландії.

Контрасти в квадраті: тренди глобального ринку нерухомості-2017

В Україні в 2016 році ціни на житлову нерухомість, на відміну від світових показників, падали. Середній негативний показник по країні формувався в першу чергу за рахунок об’єктів вторинного ринку, в той час як на первинному ринку ціни залишалися стабільними. Ця тенденція, найімовірніше, збережеться і в майбутньому році. Економічних передумов для стрімкого зростання вартості української нерухомості поки немає.

Відзначимо, що оцінювати потенціал ринку нерухомості будь-якої країни слід в контексті загальної оцінки економіки і, зокрема, будівельного сектору.

Контрасти в квадраті: тренди глобального ринку нерухомості-2017

Поява доступного житла

Нарівні зі зростанням вартості квадратного метра збільшується попит на невелике за метражем і доступне в ціні житло. При цьому така тенденція актуальна як для покупки, так і оренди нерухомості. В Україні, як і в багатьох європейських країнах, ринок пропонує smart-житло, доступне практично кожному.

Тренд обумовлений кількома факторами. По-перше, населення великих міст у найближчі 20 років, за прогнозами аналітиків, збільшиться на 30-60%. Це тягне за собою необхідність у нових квадратних метрах. Популярними будуть невеликі smart-квартири в центрі міст. Вони ідеально підійдуть студентам і молодим фахівцям, для яких локація завжди була й буде головним фактором при виборі орендної нерухомості.

Уподобання інвесторів також прагнуть до категорії smart. Адже невеликі об’єкти дають вищий дохід на квадратний метр порівняно з об’єктами побільше, що забезпечує власникам та інвесторам швидкий оборот капіталу.

Smart-квартири завжди будуть високоліквідним продуктом

Якщо в європейських столицях малометражні квартири ─ це одна з традиційно популярних категорій через як високу вартість квадратного метра, так і високу вартість комунальних послуг, то в Україні цей напрямок лише зароджується. Тому в нашій країні зазначена категорія житла в першу чергу представлена на первинному ринку. Багато забудовників пропонують ергономічні простори площею 20 кв. м.

Варто розуміти, що маленька однокімнатна «хрущовка» навряд чи підійде під визначення smart-квартири. Ми говоримо про невелике, але сучасне житло в нових житлових комплексах.

Групові покупки

Групові інвестиції широко практикуються за кордоном, і будуть все частіше застосовуватися в Україні. Мова в даному випадку йде про купівлю об’єкта з пайовим володінням. Це модель crowdfunding у нерухомості, розрахована на тих людей, які можуть собі дозволити 5-10 кв. м.

Групи покупців, виходячи з доступних кожному сум, зазвичай формують профільні компанії. Зібрана сума інвестицій учасників всередині кожної групи дозволяє придбати один або кілька об’єктів нерухомості. Таким чином кожен з учасників стає власником певної частки об’єкта.

Придбаний актив може бути зданий в оренду або проданий з метою нової інвестиції. А кожен з учасників угоди отримує свою частку орендного доходу або ж свою частину при продажу нерухомості. У звичайній практиці об’єкти, що знаходяться в груповому володінні, передаються керуючій компанії, яка займається переданням в оренду, контролем платежів, рекламою вакантних об’єктів.

Українцям, які не звикли до подібних інструментів, на спільну покупку зважитися досить складно. Проте, з огляду на той факт, що доходи населення не зростають настільки швидко, як хотілося б, економіка бореться з проблемами і викликами, а банківська система не готова пропонувати цікаві програми іпотечного кредитування, то до практики спільних покупок українці все-таки прийдуть.

Перспективні напрямки

Загалом обсяг інвестицій у нерухомість в 2017 році буде рости. Найвищим потенціалом з точки зору орендного доходу був і залишиться Таїланд. Близько 30 млн туристів на рік, ставка влади на туристичний потенціал країни, масштабні фестивалі та свята протягом усього року, а також зростання цін на квадратний метр житла на рівні 5-8% на рік і дохід від оренди нерухомості до 15% на рік ─ це найвигідніші на сьогодні умови, що дозволяють заробляти на оренді, яких немає в жодній іншій країні.

Також у 2016 році показала відчутний ривок ринку нерухомості Іспанія. Найбільший промисловий і торговий центр країни, а також один із найважливіших туристичних пунктів у європейських маршрутах ─ Барселона ─ завжди тренді. А в 2017 році місто покаже позитивну динаміку цін. Там часто проводяться глобальні заходи ─ Олімпійські Ігри, Всесвітній культурний форум, чемпіонат світу з водних видів спорту.

У 2016 році Барселона стала одним з 15 ринків нерухомості Європи з найкращими інвестиційними перспективами. Правда, поки що ціни на нерухомість у Барселоні, як і загалом по Іспанії, невисокі, що пояснюється наслідками пережитої Європою економічної кризи. За період з 2007 року житло Барселони впало в ціні на 40%.

У 2016-му вартість квадратного метра в Лондоні склала 12,7 тис. євро, в Парижі та Мюнхені ─ 7-8 тис. євро, в Барселоні ─ 3,5 тис. євро

Сьогодні ж місто демонструє прискорені темпи зростання порівняно із загальнонаціональним рівнем. У 2016 році ціна «квадрата» в Барселоні зросла на 13% від мінімальної позначки на тлі невеликого зростання в 1-2% на території держави. При цьому вартість житла в Барселоні порівняно з іншими мегаполісами світу залишається однією з найбільш бюджетних. Якщо в 2016-му вартість квадратного метра в Лондоні становила 12,7 тис. євро, а в Парижі і Мюнхені 7-8 тис. євро, то в Барселоні медіана вартості квадрата знаходиться на рівні 3,5 тис. євро.

Українці, на відміну від громадян інших держав, в більшості з застереженням ставляться до інвестицій в турецьку і таїландську нерухомість. У той же час спостерігаються перебільшені очікування від Грузії, яка ніколи не була інвестиційно привабливим регіоном з точки зору вкладень у квадратні метри.

Потенціал Грузії не надто високий. Країна приваблює в першу чергу умовами ведення бізнесу, і ряд компаній можуть використовувати її як податкову гавань, але попит на курортну нерухомість від цього не зростає.

При інвестуванні в курортну нерухомість варто оцінювати кількість сонячних днів на рік, температурні максимум і мінімум, особливо в зимовий час ─ тобто тривалість «сезону», температуру морської води, туристичний потік і приблизну кількість існуючих і споруджуваних квадратних метрів для оцінки заповнюваності. Відповідно, покупка апартаментів у Грузії з метою подальшого передання в оренду буде низькорентабельною.

Источник: Forbes Україна

http://forbes.net.ua/